Правительство увеличило первоначальный взнос с 15% до 20% по льготным ипотечным программам и одновременно снизило размер субсидий банкам на 0,5 процентных пункта. Как такие изменения отразятся на рынке новостроек? Своим мнением с проектом ДОМОСТРОЙРФ.РУ поделились эксперты отрасли.
Корректировку условий ипотечных госпрограмм вряд ли можно назвать неожиданностью: разговоры об этом уже давно велись и в Минфине, и в ЦБ. Решение ожидаемо, но какие последствия ждут обычных покупателей? Будет ли это означать снижение доступности первички, особенно для тех, у кого нет накоплений или свободных средств?
Борис Замский, заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член совета директоров ООО «Столица Нижний», директор ООО «Столица Нижний Риэлти», считает, что изменение условий ипотеки не настолько резкое, чтобы сильно повлиять на спрос: «Конечно, те потребители, которые без ажиотажа купили бы квартиры позже, а не в августе или сентябре, сдвинули отчасти спрос с последующих периодов на эти пиковые месяцы».
«Нужно прогнозировать снижение спроса относительно пика августа-сентября, но оно будет компенсировано сезонностью: октябрь и ноябрь традиционно — самые активные месяцы на рынке недвижимости», — добавляет Борис Замский.
Отчасти этот фактор и сгладит снижение. «По нашим прогнозам, продажи в конце 2023 года будут все равно выше, чем, например, в аналогичный период 2022 года», — говорит эксперт.
Как полагает Наталия Колесникова, президент Ассоциации «Эксперты рынка недвижимости Черноземья (ЭРНЧ)», директор агентства недвижимости «4 комнаты», повышение ипотечного взноса, вероятнее всего, незначительно снизит спрос на новостройки, так как пройдет незаметно на фоне увеличения процентной ставки ипотеки на покупку вторичного жилья.
По мнению Натальи Колесниковой, спрос на новостройки остается высоким. Основная причина в размере ставки по ипотеке: по льготной программе, которая распространяется на первичное жилье, она составляет 7,5%, а по ипотеке для вторичного рынка, где нет господдержки, достигает 13,5-14,5%.
«Конечно, для части клиентов сумма первоначального взноса – важная составляющая сделки: кто-то из потенциальных покупателей отложит приобретение квартиры на неопределенное время», – говорит Наталия Колесникова.
Вадим Мамонов, директор «Росбанк Дом» считает, что повышение взноса по госпрограммам до 20% не должно оказать значительного влияния на снижение спроса, потому как доля сделок с первоначальным взносом ниже 20% была невелика.
«Мы будем принимать решение о новых ставках на госпрограммы исходя из рыночных и регуляторных сигналов», – заключил Вадим Мамонов.
Произойдет ли изменение структуры рынка в целом? Теоретически, повышение требований к первоначальному взносу может привести к тому, что некоторые заемщики будут выбирать другие виды жилья или даже другие сегменты рынка. Например, они могут выбрать более доступные объекты – квартиры или дома на окраине города – вместо дорогих объектов в центре.
«Есть категория людей, которые хотели купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке, но им не успели одобрить кредит до повышения процентной ставки. Поэтому они обратят внимание на новостройки, – говорит эксперт. – С другой стороны, на рынке новостроек увеличивается размер первоначального взноса, и для небольшой части покупателей это обернется определенными трудностями». Здесь же стоит сказать о дифференциации рынка недвижимости: одни объекты станут более доступными для заемщиков с высоким уровнем дохода и большими накоплениями, другие – наоборот.
Что еще может повлиять на размер первого взноса и покупательскую способность? «Льготная ипотека поддерживает рынок первичного жилья, много интересных проектов на разной стадии готовности, с отделкой и без нее, современные планировки и обустроенная дворовая территория, хорошая рекламная поддержка – все это длительное время будет удерживать спрос. При этом стоимость квадратного метра постоянно растет, соответственно, этот фактор тоже оказывает влияние на сумму первоначального взноса и на возможности потенциальных покупателей», – считает Наталия Колесникова.
Таким образом, пока перегретый рынок ипотечного кредитования будет постепенно приходить в норму, простой покупатель столкнется с некоторым ограничением собственных возможностей на приобретение жилья. Как именно это изменит динамику спроса и предложения, и что будет происходить с ценами на недвижимость, покажет время.
Комментарии