Застройщики с конца февраля начали пересматривать цены на квартиры в новостройках Ростова. Прайсы переписываются чуть ли не каждый день, а банки стали более серьезно проверять кредитоспособность заемщиков. В этой ситуации спрос сохраняется за счет тех покупателей, которые хотят сохранить свои накопления.
По мнению руководителя агентства недвижимости Immobily Алексея Олейникова, в сегодняшних реалиях многое зависит от того, какие меры поддержки инициируют федеральные власти.
ДОМОСТРОЙРФ.РУ узнал у эксперта, что происходит с рынком недвижимости города, ждать ли запуска новых девелоперских проектов и как поступить тем, кто планирует приобрести жилье прямо сейчас.
— Как изменился спрос на жилье на первичном и вторичном рынках недвижимости Ростова?
— Спрос на первичном и вторичном рынках меняется по-разному. До конца 2021 года он рос или на крайний случай сохранялся на уровне 2020 года, однако хочу напомнить, что и 2020 был взрывным годом с точки зрения спроса. В связи с нестабильной мировой ситуацией, сильными колебаниями на рынках, ковидом и общей неопределенностью люди традиционно понесли деньги в недвижимость. Логика в принципе понятна, недвижимость — это то, что можно пощупать, и она стабильно растет.
Спрос очевидно будет падать, однако объемы продаж у застройщиков таковы, что порой у желающих купить выбора особо нет даже в домах со сдачей в 2023 году, не говоря уже о сданных домах и именно поэтому я не думаю, что на «первичке» в ближайшее время стоит ждать падения цен. На «вторичке» думаю будет некоторый спад, в первую очередь из-за того, что упадет количество ипотечных сделок.
— Как сказалось повышение ключевой ставки на покупательской способности горожан?
— Ситуация была относительно понятной и прогнозируемой до 24 февраля. После начала спецоперации, серьезного увеличения давления на нашу страну и повышения ставки до 20% ситуация радикально меняется. Мне видится, что единственным логичным поводом для поднятия ставки является попытка государства снизить объем средств, находящихся на счетах граждан, а в купе с ограничениями на фондовый рынок и приобретение валюты, вариантов людям особо не оставляют. Это техника и недвижимость.
Однако для бизнеса эта ставка нежизнеспособна и, мне кажется, что в ближайшие пару месяцев, ее начнут пересматривать или же введут точечные программы по льготному кредитованию отдельных отраслей. Иначе нас ждут не очень радужные последствия. Застройщики, которые открыли продажи, в свою очередь, тоже не понимают, чего ждать и фиксируют серьезный рост стоимости строительных материалов. В связи с чем они резко повышают цены на оставшиеся объемы.
— Ждать ли от застройщиков снижения цен на жилье? Как вообще цены на недвижимость изменились с середины февраля?
— Ранее я говорил уже, что за 2021 год цена на новостройки поднялась более чем на 50%, но это за данные за год, а когда мы подобьем итоги марта месяца, то мы увидим среднюю цену кв. м уже не 95 000 за кв. м, а около 110 000 или может даже выше. Прайсы пересматриваются чуть ли не каждый день.
Причем я не уверен, что в ближайшее время застройщики массово будут снижать цены для того, чтобы поддержать темпы продаж. Ведь на конец 2021 года, если взять все проекты, разрешение на строительство которых было получено на тот момент до 2025 года, были уже распроданы на 60%, при этом на 20% объемов продажи еще не были открыты. То есть выбора у покупателей уже было не очень много, а в связи с нынешними событиями, я не уверен, что застройщики будут торопиться открывать продажи. Думаю, что даже если спрос сильно упадет, будут как минимум держать цены на сколько хватит запаса прочности и ждать прояснения ситуации.
— Федеральные власти планируют пересмотреть программу льготной ипотеки уже в апреле. Какие сейчас необходимы меры поддержки, чтобы сохранить спрос на недвижимость?
Уверен, что так или иначе государство поддержит отрасль льготами в виде попыток ограничения цен на строительные материалы, льготной ипотеки. Кроме того, не стоит забывать, что на «вторичке» ставки по ипотеке будут 20% и выше, поэтому я не уверен, что люди готовы будут массово покупать квартиры под такую ставку, если буквально пару месяцев назад они могли взять ипотеку под 10% годовых. То есть те, кому нужно будет решать квартирный вопрос, скорее всего первым делом пойдут опять в новостройки с существенно более низкими ставками.
— Что будет с девелоперскими проектами, которые были анонсированы в последние месяцы?
— Касательно проектов, которые находятся в активной стадии, думаю особых проблем у застройщиков быть не должно, в проектных договорах описан коридор процентной ставки, продажи почти у всех на очень хорошем уровне, поэтому я не жду тут особых изменений.
— Что происходит на вторичном рынке жилья в Ростове?
— Что касательно вторичного рынка, то я думаю он станет намертво, опять же по причине ипотечных ставок. Причем банки в лучших традициях капитализма отзывают положительные решения, которые они давали гражданам ранее. Почти все банки в одностороннем порядке увеличили ставки по ипотеке заемщикам, которые успели получить одобрение, но не успели оформить квартиру.
Похоже только один из ведущих банков не стал так делать, однако он начал пересматривать ранее одобренных в принципе и, если у банка были опасения в платежеспособности клиента, то выкатывал отказ. Это привело к тому, что начали рушиться уже, казалось бы, завершенные сделки с задатками и таких ситуаций достаточно много. Подозреваю, что нас ждет очередной раунд отрыва цены новостроек от «вторички», которая активно их догоняла при схожих условиях и ставках.
— В каких случаях вы бы порекомендовали не покупать сейчас жилье (инвестиционные цели, для сдачи в аренду, покупка с использованием ипотеки с минимальным взносом и т.д.)?
— Что касаемо приобретения недвижимости. Я бы сейчас не торопился покупать квартиру, если в этом нет острой необходимости и жизненная ситуация позволяет выждать некоторое время, до прояснения ситуации, как инвесторам, так и тем, кто покупает для проживания. Хотя бы выждать до конца марта, когда у нас будет понятно останется ли нынешнее руководство ЦБ на новый срок или придут новые люди.
Комментарии