Жителям Ростовской области становится дороже не только приобретать недвижимость, но и содержать уже имеющееся жилье. С 2025 года рост платы за коммунальные услуги в регионе заметно опережает инфляцию, а стоимость квадратного метра продолжает увеличиваться. При этом количество сделок на рынке недвижимости сокращается, а значительная часть квартир в новостройках остается непроданной. Такая ситуация создает дополнительные трудности как для покупателей, так и для строительных компаний. Об этом свидетельствуют данные обзора, подготовленного ДОМОСТРОЙДОН.РУ.
Коммунальные платежи обгоняют инфляцию
В последние годы динамика тарифов на жилищно-коммунальные услуги в Ростовской области существенно изменилась. Если раньше их повышение в основном отставало от общей инфляции, то теперь ситуация обратная.
В 2020–2021 годах индексация была относительно умеренной. В 2022 году тарифы повысили дважды — в июле на 5%, а в декабре еще на 9%. В результате годовой рост составил 14% при инфляции 11,94%. А в 2023 году индексацию не проводили. Следующее повышение состоялось только в июле 2024 года. Тогда установленные предельные индексы для муниципалитетов составляли от 9,5% до 9,9%.
Однако с 2025 года коммунальные платежи начали заметно опережать общий рост цен. За этот год тарифы в среднем по региону увеличились на 10,6% при инфляции 5,59%. В 2026 году разрыв сохранился: рост платы за ЖКУ оценивается в 11,5% против инфляции 6,35%.
|
Год |
Инфляция по ЦБ |
Изменение индекса тарифов ЖКХ (Ростов) |
Итоговое отстование/ опережение Разница за год (инфляция - тариф) |
Объем продаж квартир |
Цена м2 реализации квартир |
|
2020 |
4,90 % |
2,40 % |
-2,50 % |
|
|
|
2021 |
8,39 % |
3,36 % |
-5,03 % |
|
|
|
2022 |
11,94 % |
14,00 % |
2,06 % |
|
|
|
2023 |
7,42 % |
0,00 % |
-7,42 % |
|
110 615 |
|
2024 |
9,52 % |
9,50 % |
-0,02 % |
14 304 |
131 836 |
|
2025 |
5,59 % |
10,60 % |
5,01 % |
17 011 |
142 927 |
|
2026 |
6,35 % |
11,50 % |
5,15 % |
13 347 |
147 939 |
Изменился и порядок индексации. В 2025 году средний индекс для Ростовской области составлял 10,6%, при этом допустимое отклонение для отдельных муниципалитетов достигало 2,1 процентного пункта. Предельный индекс для Ростова-на-Дону и области был установлен на уровне 11,6%.
В 2026 году повышение разделили на два этапа. С 1 января плата за коммунальные услуги увеличилась в среднем на 1,7% в связи с изменением ставки НДС. Основную индексацию перенесли с июля на 1 октября — тогда средний индекс по области составил 9,8%, а допустимое отклонение для отдельных муниципалитетов достигло 11,9%. Таким образом, с учетом обоих этапов совокупное повышение за год оценивается примерно в 11,5–11,7%.
Важно отметить, что несмотря на опережающий рост последних лет, по совокупным показателям с 2020 года тарифы пока не догнали накопленную инфляцию. Однако разрыв сокращается: если к концу 2023 года отставание достигало почти 12%, то к концу 2026-го оно уменьшилось примерно до 3%. При сохранении нынешней динамики тарифы могут превысить накопленный уровень инфляции уже в 2027 году.
В ближайшие годы тенденция, вероятно, сохранится. Согласно прогнозу Минэкономразвития, индексация коммунальных тарифов в 2027–2029 годах составит 11%, 8,6% и 7,6% соответственно, а целевой уровень инфляции Банка России — 4%.
Квартиры дорожают, а покупателей становится меньше
На фоне увеличения коммунальных расходов меняется и ситуация на рынке недвижимости Ростовской области. Здесь складывается противоречивая картина: стоимость жилья продолжает расти, а количество покупателей сокращается.
По данным аналитической системы «Домострой Профи», с 2023 по 2026 год средняя цена квадратного метра увеличилась со 110,6 тыс. до 147,9 тыс. рублей. Прирост составил 33,7%.
В то же время объем продаж после оживления в 2025 году пошел на спад. Тогда рынок поддерживали льготные ипотечные программы, в том числе семейная ипотека и специальные условия для участников СВО, а также активный вывод новых жилых проектов.
В начале 2026 года ситуация изменилась. Аналитики зафиксировали существенное снижение спроса, которое связывают с изменением условий семейной ипотеки и высокой ключевой ставкой. Количество сделок за 2026 год сократилось до 13,3 тыс. — на 21,5% относительно предыдущего года.
Еще одна проблема рынка — большой объем непроданных квартир. На начало 2026 года в новостройках Ростовской области было реализовано около 1,2 млн кв. м жилья из 4,7 млн кв. м общего объема. Таким образом, покупателям удалось найти примерно четверть от представленного на рынке предложения. В отдельные периоды доля нераспроданного жилья достигает 74–76%.
Для строительных компаний это означает необходимость искать способы привлечения покупателей и сдерживать рост цен. Одновременно продолжают увеличиваться расходы на строительство и эксплуатацию объектов, в том числе коммунальные платежи.
Получается, что застройщики сталкиваются сразу с несколькими трудностями: квартиры становится сложнее продавать, а содержание и реализация проектов обходятся дороже.
Почему жилье становится менее доступным
Рост стоимости коммунальных услуг и недвижимости формирует дополнительную финансовую нагрузку на жителей региона.
С одной стороны, увеличиваются расходы на содержание уже имеющейся квартиры. С 2025 года коммунальные платежи растут примерно на 10–11,5% в год, заметно опережая инфляцию. С другой — продолжает дорожать само жилье. Ежегодный рост его стоимости составляет 3,5–8,4%. При этом ипотечные ставки остаются высокими, а ежемесячные выплаты по ипотеке в большинстве случаев превышают стоимость аренды сопоставимой квартиры.
В таких условиях покупка недвижимости становится менее доступной. Часть потенциальных покупателей откладывает приобретение жилья, другие вынуждены рассчитывать на более высокую долговую нагрузку.
Если доходы населения не успевают за увеличением расходов, коммунальные платежи начинают занимать все большую долю семейного бюджета. В результате людям становится сложнее одновременно оплачивать повседневные нужды и накапливать средства на покупку недвижимости.
Сокращение количества сделок на 21,5% в 2026 году может свидетельствовать о том, что рынок уже реагирует на снижение покупательских возможностей населения. При этом связывать падение продаж только с ростом тарифов нельзя: существенную роль играют и ипотечные условия, и изменение государственных программ поддержки.
В итоге рынок недвижимости Ростовской области демонстрирует сразу две тенденции: квадратный метр продолжает дорожать, а спрос на квартиры сокращается. Одновременно растет стоимость содержания жилья. Для жителей региона это означает увеличение расходов на недвижимость, а для застройщиков — необходимость работать в условиях более дорогого строительства и менее активного спроса.
Комментарии