Прошлый год для рынка жилой недвижимости был слишком непредсказуемым, чтобы сравнивать его с предыдущими. Однако за 2022 год ДОМОСТРОЙРФ.РУ собрал большой объем статистики и интересных данных, поэтому мы решили опубликовать подробную аналитику за год, чтобы разобраться, а что все-таки произошло на рынке, как покупатели реагировали на начало СВО, рост ставок, частичную мобилизацию и подорожание жилья?
«Русские горки» для ключевой ставки
Ключевая ставка Банка России за минувший год менялась восемь раз. В начале года она находилась на уровне 8,5%, но в конце февраля она была увеличена на 10,5% - до 20%. Однако уже в начале июня этот показатель практически вернулся к январскому значению, а уже в июле ключевая ставка была понижена до 8%. С сентября ставка находится на уровне 7,5%. Безусловно, такие резкие изменения повлияли и на средние ставки по ипотечным кредитам, выдаваемых не общих условиях.
Как сообщает ДОМ.РФ, в минувшем году средняя ставка по ипотеку на новостройку достигала отметки в 20,7%, а по льготной программе – до 17,7%. Этот скачок был как раз зафиксирован в апреле-мае 2022 года. Но уже с середины лета ставки в топ-20 банков России находились в границах от 6,6 до 10,8% годовых за квартиру в новостройках.
Поисковик показал спад интереса к теме недвижимости
Из графика, составленного на основании данных «Яндекс.Вордстат» по запросу покупки квартиры в новостройках г. Ростова-на-Дону, можно проследить за тем, как менялся интерес пользователей Интернета к приобретению жилья в течение года.
Существенное снижение количества запросов о покупке недвижимости началось с апреля. И эта тенденция сохранилась до конца 2022 года. Хотя до начала весны число поисковых запросов практически оставалось на уровне 2021 года. В феврале был даже зафиксирован прирост интереса к этой тематике.
Новостройки в 2022 году в Ростове подорожали на 19,3%
Средневзвешенная стоимость квадратного метра сохраняет тенденцию к увеличению. Существенный скачок цены за «квадрат» был зафиксирован в марте. Чтобы подстраховаться в неопределенной ситуации, девелоперы завысили цены на квартиры, заложив в нее возможные риски: от удорожания стоимости стройматериалов до затрат на логистику и т. д. За исключением небольших периодов положительная динамика сохранилась до конца года. В конечном итоге средневзвешенная стоимость квадратного метра в Ростове-на-Дону выросла с начала года на 18 763 рубля или на 19,29%.
По отдельным районам города изменения цены в 2022 году выглядели следующим образом:
| Районы | Средневзвешенная цена в январе (руб./м²) |
Средневзвешенная цена в декабре (руб./м²) |
Абсолютное изменение (руб./м²) |
Относительное изменение (%) |
| Ворошиловский | 91 888 | 114 443 | 22 555 | 24,55 |
| Железнодорожный | 87 296 | 92 994 | 5 698 | 6,53 |
| Кировский | 135 749 | 137 679 | 1 930 | 1,42 |
| Ленинский | 138 249 | 147 854 | 9 605 | 6,95 |
| Октябрьский | 91 898 | 100 593 | 8 695 | 9,46 |
| Первомайский | 91 845 | 98 625 | 6 780 | 7,38 |
| Пролетарский | 88 065 | 117 951 | 29 886 | 33,94 |
| Советский | 89 933 | 117 362 | 27 429 | 30,50 |
В графическом виде это выглядит так:
За год количество сделок на «первичке» снизилось на 40%
Что касается покупательской активности, если в первом квартале 2022 года относительно 2021 мы наблюдаем схожую ситуацию с незначительными колебаниями, то начиная с апреля фиксировался спад по количеству зарегистрированных ДДУ в несколько раз. Так, например, в апреле количество сделок сократилось в 3,3 раза.
Под конец года спрос на недвижимость начал выравниваться, разве что в октябре произошел спад из-за проводимой частичной мобилизации. В ноябрь-декабре количество сделок на первичном рынке недвижимости вновь стало увеличиваться.
В 2022 году было зарегистрировано 15018 ДДУ, что примерно на 40% меньше сделок, чем было в 2021 году (25182 ДДУ).
Насколько в действительности была популярна покупка новостроек при помощи ипотечных средств мы можем увидеть на графике:
Несмотря на снижение общего числа ДДУ, объем сделок с использованием ипотеки вырос. Так, например, в 2021 году на ипотеку приходилось примерно половина всех сделок, то уже в прошлом году заемные средства фигурировали в 62% сделок. Конечно, в абсолютных значениях число ипотечных кредитов на первичном рынке недвижимости сократилось – примерно на 4,2 тыс. «долевок».
В Ростове-на-Дону еще остались дома, где реализация квартир осуществляется без применения счетов-эскроу, но за год их количество серьезно сократилось.
Без эскроу в 2022 году было зарегистрировано 967 сделок, а с их использованием – 14 051 ДДУ, то есть по старым правилам еще продается порядка 6% квартир от общего количество заключенных сделок. Примечательно, что прошлом году разрыв был намного заметнее: без использования счетов-эскроу было оформлено 6 654 ДДУ (26%), а с ними – 18 528 ДДУ (74%).
Соотношение покупки квартир с использование и без эскроу-счетов наглядно демонстрирует график.
За год власти Ростова выдали разрешений на строительство 950 тыс. кв. м жилья
В 2022 году департамент архитектуры и градостроительства Ростова выдал порядка 40 разрешений на строительство, которые равны 20 850 новым квартирам или 950 132,69 квадратным метрам жилья. Это показатель меньше практически на 5 тыс. квартир и на 250 тыс. кв. м, если сравнивать с предыдущим годом.
Что примечательного было в новых разрешениях на строительство:
— МКД Литер 16 в ЖК «Суворовский» получил разрешения на строительство в январе, а разрешение на ввод уже в декабре 2022 года;
— президент ФК «Ростов» Арташес Арутюнянц получил в апреле разрешение на строительство пяти литеров ЖК по адресу ул. 9-я линия, 87, однако через несколько месяцев стало известно, что арбитражный суд запретил данную стройку;
— разрешение на строительство самого большого дома, как и в 2021 году, было выдано «СМУ №1». Дом на 1204 квартир жилой площадью 56,3 тыс. кв. м будет построен в рамках проекта ЖК «Линии» в Пролетарском районе. По количеству квартир его опережает только Корпус 2-45 (1 224 квартиры) в ЖК «ГринСайд» от ГК «СК10», но по площади жилья он меньше на 5,5 тыс. квадратов.
График иллюстрирует количество жилой площади, которую смогут возвести застройщики с учетом выданных разрешений на строительство. Больше всего будет возведено в Кировском и Октябрьском районах, а меньше всего квадратных метров построят в Ленинском и Первомайском районах.
Стоит отметить, но разрешения на строительство новых МКД не были выданы в Ворошиловском и Железнодорожном районах.
Плюс 69 новых домов для Ростова в 2022 году
Темпы ввода жилья Ростовскими девелоперами определенно порадовали в 2022 году, хотя объемы ввода жилья были ниже уровня 2021 года. Каждый месяц власти города выдавали разрешительную документацию как минимум на один многоквартирный дом. В итоге за 12 месяцев было введено в эксплуатацию на 100 тыс. кв. м меньше, чем годом ранее.
Темпы ввода площадей мы можем увидеть на графике:
По итогам 2022 года было введено в строй 69 МКД – это 19 635 квартир общей площадью 928,3 тыс. кв. м. Новые «многоэтажки» появились во всех районах донской столицы. Практически треть от общего объема введенного жилья – это ЖК в Пролетарском районе Ростова (297,2 тыс. кв. м). Меньше всего в строй было введено в Железнодорожном районе – около 48 тыс. кв. м.
Самый большой из введенных домов по количеству квартир и по квадратным метрам жилья находится в Пролетарском районе. За его строительство отвечала ГК «СМУ №1». Речь идет о жилом доме №2 в ЖК «Державинский» с 713 квартирами общею площадью 30,3 тыс. кв. м. Самый маленький дом по количеству квартир и их общей площади был введен в Советском районе – ЖК «УниверСити» (1,4 тыс. кв. м). Его возвела группа компаний «КСМ-14».
В полусотне домов в Ростове открыли продажи квартир
В 2022 году на рынке первичного жилья было объявлено о начале продаж недвижимости в 51 многоквартирном доме. В общей сложности они насчитывают 16 565 квартир, что равно 804,4 тыс. кв. м жилья. Больше всего предложений появилось в Пролетарском районе, а вот в Железнодорожном районе ничего нового не было выставлено на продажу.
Подчеркнем, что объем предложений за год сократился, ведь в 2021 году застройщики вывели на рынок на 12 домов больше (7,5 тыс. кв. площадью 200 тыс. кв. м).
«Двушки» с ремонтом в Ростове искали чаще всего в прошлом году
Тем временем пользователей сайта DomostroyDon.ru интересовали преимущественно 2-комнатные квартиры. Вторыми по популярности были однокомнатные и трехкомнатные квартиры. Меньше всего интереса пользователи проявляли к студиям и 4-комнатным квартирам.
Что касается отделки квартир, большинство пользователей отдавали предпочтение квартирам с отделкой под ключ, второй по предпочтениям стала предчистовая отделка. Черновая отделка и ее отсутствие вызывали у пользователей минимальный интерес.
В прошлом году явными фаворитами среди пользователей были не только 2-к, но и 1-комнатные квартиры. А по типу отделки с существенным отрывом (73%) большинство голосов было отдано за квартиры с отделкой под ключ.
Между премиумом и комфортом
Пользователей DomostroyDon.ru в 2022 году больше всего интересовала премиальная недвижимость, на втором месте по числу запросов новостройки класса «комфорт», на третьем месте оказался бизнес-класс, а эконом-класс был наименее популярен, хотя существенных отрывов между предпочтениями по классам нет.
При улучшении жилищных условий пользователи тщательно изучают предложения на рынке и можно отметить тенденцию, что дома более высокого класса на ранних этапах строительства и продаж могут быть доступнее, чем жилье классом ниже, но на высокой стадии готовности. Также все зависит от района и инфраструктуры. О районах мы поговорим далее.
Если покупать квартиру, то сразу в центре
Как и в прошлом году приоритетным для большинства пользователей остаются Кировский и Ленинский районы, их рассматривали по 19% пользователей сайта DomostroyDon.ru.
В центре сосредоточено множество объектов инфраструктуры, которые так подкупают покупателей. Следующим по количеству запросов стал Советский район (15%), за ним Ворошиловский район (12%), а затем расположились Железнодорожный (11%) и Пролетарский (10%) районы. Октябрьский и Первомайский районы пользовались наименьшим спросом среди пользователей – 8% и 6% соответственно. В целом, по административно-территориальным единицам города районам ситуация с прошлого года практически не изменилась.
Если рассматривать ситуацию по микрорайонам, то здесь пользователи чаще всего выбирали Левенцовку (34%), а затем Западный жилой массив (23%). Центр оказался третьим по популярности запросов (20%). Северный жилой массив собрал на себе внимание 8% пользователей сайта. По 4% пользователей отдали свое предпочтение микрорайонам Военвед, роща СКА, Сельмаш. Микрорайоны Александровка, Чкаловский и Нахичевань вызвали интерес у 1% пользователей.
Таким образом, прошлый год рынок, хотя и просел по ряду направлений, но все же смог устоять. Продление льготной ставки до середины 2024 года будет и дальше привлекать новых покупателей недвижимости. Цены на квартиры, хотя и выросли за год почти на 20%, но в декабре мы увидели, что застройщики готовы «поторговаться» - вал скидок и выгодных предложений говорят о том, что конкуренция за покупателя увеличивается, что должно положительно сказаться на качестве нового жилья и стоимости объектов.
С другой стороны, банковский сектор, который оказался с весны под жестким напором санкций и ограничений, справился с трудностями, что говорит о дальнейшем развитии проектного финансирования.
Важно, что в прошлом году заявлено сразу о нескольких крупных проектах комплексного развития территорий. Левый берег Дона уже застраивается, а на территории старого аэропорта строительные работы ожидаются в 2023 году. Также проекты КРТ есть в Александровке, Военведе. Не снята с обсуждения тема «Левенцовки-2». Поэтому большие проекты будут реализовываться.
Автор: Жанна Собко, Александр Гаврилов
Фото: demkovdenis.ru
Комментарии