В 2023 году цены на квартиры в новостройках пойдут вниз. Корректировка стоимости может составить в среднем до 15%, хотя это не вернет ценники к уровню января прошлого года. Такой прогноз связан с сокращением спроса на «первичку». Недвижимость в такой ситуации станут активнее покупать на вторичном рынке. Темпы строительства тоже просядут, а новые проекты будут выводиться на рынок крупными застройщиками. Подробнее о перспективах рынка недвижимости Ростова в интервью ДОМОСТРОЙРФ.РУ рассказал директор агентства недвижимости «Иммобили» Алексей Олейников.
В прошлом году было немало событий, которые повлияли на рынок недвижимости — это начало СВО, частичная мобилизация, санкции и т. д. По каким сценариям может развиваться рынок в этом году?
Рост цен на первичном рынке с начала 2022 года, а это около 40% с января по сентябрь, скорректируется на 10–15%, по моему мнению. Это связано с тем, что покупать стали прилично меньше, количество заключенных ДДУ в 2022 году применительно к 2021 году прилично сократилось, до примерно 15 тысяч штук. Однако каких-то драматичных падений рынка мне не видится, потому что запас прочности у застройщиков весьма большой. Те проекты, финансирование которых было одобрено и запущено ранее, будут строиться еще пару лет, а вот темпы строительства у нас ощутимо просядут в 2023 и 2024 годах. Если в последние годы у нас вводилось 1,2–1,3 млн квадратных метров, и 2022 год — не исключение, то к 2024 году этот показатель может упасть более чем вдвое. Я говорю об общих ценах по городу, разумеется, по каким-то проектам будут снижать цены сильнее, по другим не будут снижать, а где-то ценник и вовсе поднимется. Сейчас покупатели наконец-то более внимательно выбирают проекты и перестают хватать что попало.
— Как скажется продление льготной ипотеки до середины 2024 года на спрос в Ростове? Охотно ли идут банки на выдачу кредитов сейчас?
Продление льготной ипотеки поддержит застройщиков, но, мне кажется, что ее надо было отменять вовсе. С учетом того, что в 2022 году застройщики на пару с банками внедрили субсидирование процентной ставки и возможность ее снижения до 0,1%, а с 2023 года — до 3%. Сейчас сложился сильный дисбаланс между вторичной и первичной недвижимостью, который как раз и сформировался за счет разницы процентных ставок по ипотеке на первичном и вторичном рынках недвижимости. На неделе в уважаемых изданиях опубликовали сразу две новости, связанные с этим вопросом. Первая заключалась в том, что процент отказов вырос до максимальных значений, а вторая, что объем поданных заявок на ипотеку так же прилично вырос. Полных данных по году еще не подгрузили, но по состоянию на ноябрь 2022 года в штуках было выдано на 16% меньше, чем в прошлом году, но в деньгах было выдано на 7% больше, в первую очередь, за счет роста цен на «первичке». Поэтому за банки я бы по-прежнему не переживал, у них все хорошо.
— По итогам прошлого года количество сделок с недвижимостью в Ростове снизилось по сравнению с 2021 годом. Восстановится ли рынок жилья в текущем году?
По общему количеству сделок информации нет. Я отслеживал этот показатель на первичном рынке, где он действительно снизится к 2021 году примерно на 35–40%. Мне видится, что спрос перетекает во «вторичку», потому что сейчас она просто ощутимо дешевле новостроек. По моим данным, в Ростовской области на новостройки пришлось около трети от всех сделок по итогам года.
— Как вы оцениваете прошлый год в плане вывода на рынок новых объектов? Как изменится объем предложений в текущем году?
В нашей области с новыми объектами все не очень хорошо. Из всего объема строительства почти 70% возводится 9 застройщиками. Ценник на пятно под застройку и ценник на пятно с готовым разрешением на строительство может отличаться в три раза, потому как разрешение на строительство дают «не только лишь всем», как говорил Кличко. В будущем году все будет только хуже, и, думаю, по итогам 2023 года можно будет увидеть более 50% всех возводимых объемов, сосредоточенных у двух-трех застройщиков.
Несмотря на большое количество достаточно интересных проектов, продажи которых будут открыты в 2023 году, общая картина мне видится не очень радужной, потому как монополизирующийся рынок — это отсутствие конкуренции и качества.
— Пробки, шумные соседи, нет мест на парковке — знакомая ситуация для многих жителей многоэтажек в Ростове. Может ли так называемый сегмент «загородных домов» стать альтернативной в выборе нового жилья? Насколько сейчас вырос спрос на домовладения по сравнению с многоквартирными домами?
Пробки, шумные соседи и отсутствие парковок — это заранее прогнозируемая вещь, если мы покупаем квартиру в 25-этажке с 13–15 квартирами на этаже. Мы по умолчанию согласны на все вышеперечисленное, ведь это не главные показатели в выборе типа жилья, а вот рост цен на «первичку» — это та основная причина, по которой люди сейчас скорее всего будут смотреть для себя частный дом вместо покупки трехкомнатной квартиры. Если раньше был выбор приобрести «трешка» в многоквартирном доме в центре или свой дом на окраине, то сейчас за те же деньги можно купить дом не просто на окраине или в садоводствах, а во вполне приличных частных секторах с центральной канализацией, широкими разъездами и с инфраструктурой по близости. Собственно, если в 2015 году новостройки очень сильно теснили частный сектор в темпах продаж, то сейчас спрос перетекает обратно. Темпы ввода частных домов растут уже второй год подряд и далее продолжат расти.
— Как и когда лучше купить жилье в 2023 году, чтобы сделать это максимально выгодно для семейного бюджета?
А для каких целей нужно покупать квартиру? Если в семье стоит вопрос расширения, то ответ всегда один: выгодней — сейчас. Потому как нематериальные проблемы и сложности могут перевесить потери в деньгах. Если семья распалась и людям нужно разъехаться, то ответ тоже очевиден. Нужно в каждом случае подходить индивидуально. Буквально вчера мне написали с просьбой оценить и подобрать что-то для переезда в Ростов. Я клиентам с похожей ситуацией обычно рекомендую не торопиться покупать. Можно переехать, снять жилье, присмотреться к городу, найди работу стабильную, а потому уже и понять, какие районы наиболее подходят именно вам и тогда уже покупать. В общем, я не сторонник в приобретении недвижимости выгоду измерять только деньгами.
Комментарии