Дом или квартира: в Ростове спрос на жилье смещается в сторону ИЖС

Ростовчане все чаще выбирают не квартиры в многоэтажках, а индивидуальные дома. Этот тренд отражается и на строительных объемах: сегодня большая часть нового жилья — именно ИЖС. О том, как это скажется на ценах на квартиры и аренду в ближайшие годы, генеральный директор компании по управлению недвижимостью «Титул» Евгений Сосницкий рассказал ДОМОСТРОЙДОН.РУ.

Почему горожане уходят в частные дома

Статистика подтверждает: все больше россиян строят или покупают дома. С января по август 2025 года в стране было введено почти 60 млн кв. м жилья, как сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин. А по данным института жилищного развития «Дом.РФ», более 70% из этого объема пришлось на индивидуальные жилые дома.

«Спрос сосредоточен именно там. Люди предпочитают не квартиры в многоэтажках, а частные дома. Это подтверждают и опросы: около пяти млн российских семей выбирают собственное домовладение, если есть возможность», — пояснил Сосницкий.

Причины этого тренда очевидны.

«Во-первых, традиция и образ жизни. Особенно в южных регионах, таких как Ростов, для людей естественно иметь участок земли, гараж, одно- или двухэтажный дом. Это считается нормой. Во-вторых, во многих случаях дома оказываются доступнее квартир. Сегодня, продав трехкомнатную квартиру можно купить индивидуальный дом сопоставимой площади. Иногда нужно немного доплатить, но это сравнимые суммы», — говорит эксперт.

Он приводит пример: на днях у семейной пары в Ростове сбылась мечта, они поменяли дом на квартиру. Трехкомнатную недвижимость площадью 65 квадратных метров в многоэтажке 90-х годов прошлого века в СЖМ они продали за 7,5 млн рублей. И тут же купили дом с чистовой отделкой площадью 85 квадратных метров в поселке Верхнетемерницкий за 7 млн рублей. По словам Сосницкого, подобный дом здесь можно купить и за 6-6,5 млн рублей.

Наконец, индивидуальное жилье дает больше свободы выбора: от планировок и материалов до дополнительных строений на участке.

Новостройки в ожидании спроса

Что касается рынка первичного жилья, на нем сегодня сложилась парадоксальная ситуация. Строительные объемы остаются высокими, но квартиры плохо раскупаются.

«Сейчас исторического минимума достигла распроданность новостроек — она составляет всего 32% по стране. Это означает, что почти две трети квартир остаются невостребованными», — отметил Сосницкий.

По данным аналитической системы «ДомостройПрофи», только в Ростове нераспроданными в августе остались 69,7% или более 2,2 млн квадратных метров новостроек.

Застройщики, видя слабый спрос, тормозят запуск новых проектов. Но дело не только в избыточном предложении. Просто отсутствует платежеспособный спрос, уверен эксперт.

По его словам, если через несколько лет ставки по ипотеке снизятся, а доходы населения вырастут, рынок может столкнуться с обратной проблемой — дефицитом готового жилья.

«Такой разрыв мы уже переживали после кризиса 2008–2009 годов. Похожий сценарий может повториться в 2026–2028 годах», — прогнозирует он.

О риске роста цены квадратного метра в 2027 году из-за дефицита предложения сообщал ранее замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

Аренда выигрывает у ипотеки

Арендовать в Ростове все еще выгоднее, чем покупать. Ситуация на рынке аренды тесно связана с ипотекой. Пока кредиты дороги, съем жилья обходится в разы дешевле.

«По официальной статистике, ипотечный платеж в Ростове в 2,4 раза выше, чем арендная плата. По моим подсчетам — в 1,7 раза. Но даже это колоссальная разница», — говорит Сосницкий.

По его словам, выбор для людей всегда прост: они сравнивают ежемесячные траты.

«Для того, чтобы ипотека снова стала привлекательной, платеж должен быть хотя бы равен арендной ставке. Пока ипотека дороже, аренда будет выигрывать», — подытожил эксперт.