Рынок покупателя: в Ростове кризис спроса при рекордных остатках квартир

Ростов-на-Дону переживает обвал продаж новостроек — спрос рухнул более чем в 2,5 раза. Федеральные девелоперы активно осваивают новые территории, но квартиры остаются недоступными для большинства жителей из-за запредельных ипотечных ставок. В чем причины кризиса и есть ли свет в конце тоннеля — накануне Дня строителя ДОМОСТРОЙДОН.РУ разбирался с отраслевыми экспертами.

Ставки душат спрос  

Рынок строящегося жилья Ростова-на-Дону демонстрирует парадоксальную динамику: цены год к году растут, но спрос резко снижается, приводя к рекордному накоплению непроданных квартир. По данным аналитической системы «Домострой Профи» сайта «Домостройдон» на июнь, остатки нераспроданного жилья за год выросли на 43% — до 52,3 тысячи квартир против 36,4 тысячи в июне 2024 года.

Основная причина падения продаж – слишком высокая ключевая ставка, из-за чего ипотечные ставки становятся неподъемными, по данным на август 2025 г, в среднем они достигают 21-24% годовых. И это уже после июльского снижения, когда Центробанк РФ уменьшил ключевую ставку с 20 до 18%.

«Символическим жестом» июльское снижение называет Анна Дудниченко, директор по продажам ООО «СЗ Вертикаль Новороссия-1», долгое время работавшая на рынке новостроек Ростова-на-Дону.

«После года жизни в условиях высоких ставок рынок адаптировался, и основная масса сделок на первичном рынке проходит не через рыночную, а через государственные льготные программы, — отмечает эксперт. - Банки формально отреагировали на решение ЦБ, однако на фоне общей высокой стоимости заимствований это не привело к существенному удешевлению ипотеки для конечного покупателя. Ставки по рыночным программам остаются для большинства недопустимыми».

Эксперты сходятся во мнении, что для реального оживления рынка ставка должна опуститься до уровня не выше 10%.  

Стройка без покупателей

Несмотря на кризис спроса, отрасль демонстрирует активность. За первое полугодие введено 1,21 млн кв.м жилья, причем 70% составило индивидуальное строительство, по данным донского минстроя.

В Ростове-на-Дону, по данным на июль, сдано 20 новостроек. После долгого затишья, связанного с мораторием на строительство, в области выданы разрешения на строительство 36 многоквартирных домов площадью 926 тыс. кв.м.  

«Планируется реализовать, построить и ввести в эксплуатацию более 900 тысяч квадратных метров жилья», — отметил заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Сергей Вифлянцев.

При этом 74% застройщиков региона — федеральные компании или иногородние игроки.

«Ростов — крупнейший экономический хаб Юга России, -объясняет привлекательность области Анна Дудниченко. - Здесь есть платежеспособный спрос и масштаб для реализации крупных проектов».

В 2024–2025 годах на рынок вышли «Самолет» и «Эталон», получив участки под комплексное освоение, в том числе на левом берегу Дона.

«Административная поддержка крупных проектов позволяет получать землю без торгов в обмен на социальные обязательства. Механизм масштабных инвестиционных проектов позволяет крупным застройщикам получать землю без торгов в обмен на социальные обязательства, а это школы, поликлиники, садики, дороги, что упрощает вход на рынок. И несмотря на плотную застройку по РО все еще есть территории для комплексного развития, что является ключевым фактором для долгосрочных инвестиций», — подчеркивает эксперт.

Девелоперам теперь придется работать в соответствии с новыми градостроительными нормами. Главной задачей градостроительной политики Ростовской области власти видят  синхронизацию строительства жилья и социальных объектов. Застройщикам при возведении новых ЖК придется предусмотреть обеспечение их школами и садиками, как пояснял ДОМОСТРОЙДОН.РУ глава донского минстроя Сергей Куц.

Кадровый голод 

Бурно развивающийся рынок строительства Ростова переживает кадровый кризис, как, впрочем, и другие отрасли.

«Кадровый голод в строительстве усугубляется. Он не просто существует — он стал одной из ключевых системных проблем», — предупреждает Анна Дудниченко.

Дефицит охватывает все уровни: от рабочих (монолитчики, сварщики) до инженеров (геодезисты, прорабы). Основные причины — демография, разрыв между образованием и практикой, а также конкуренция за специалистов.

«Застройщики вынуждены "перекупать" специалистов друг у друга, что взвинчивает фонд оплаты труда и, как следствие, цену квадратного метра», — отмечает Дудниченко.

Спрос на специалистов в строительной отрасли Ростовской области вырос, подтверждает директор департамента управления персоналом ГК МСК Юлия Бессмертная.

«Это обусловлено сразу несколькими факторами, — поясняет она. — Во-первых, произошел отток в новые регионы. Во-вторых, Ростов-на-Дону активно развивается, появляются новые крупные проекты».

Что касается топовых должностей в сфере девелопмента, то здесь спрос не вырос.

«Крупные компании все чаще делают ставку на вертикальное развитие собственного кадрового резерва. Поэтому даже с приходом новых федеральных игроков на профильном рынке не появилось множества вакансий управленцев и топ-менеджмента», — отмечает Бессмертная.

Сфера строительства в регионе —  третья по потребности вакансий, говорит эксперт. По ее словам, до острой конкуренции за сотрудников дело пока не дошло, но дефицит кадров необходимо восполнять. Компании реагируют развитием программ с вузами и внутренним кадровым резервом.

Стабилизация с элементами риска

Значительного роста или обвала цен в ближайшей перспективе не ожидается, считает Анна Дудниченко.

«До конца 2025 года мы увидим ценовую стагнацию, — отмечает эксперт. — С начала года по июнь средневзвешенная цена в новостройках Ростова выросла всего на 1,4%, что значительно ниже уровня инфляции».

По ее словам, стоимость квадратного метра поддерживается высокой себестоимостью строительства, но сдерживается низкой покупательной способностью населения. В этих условиях девелоперы будут активно использовать скидки и акции для стимуляции спроса.

Перспективы начала 2026 года, по мнению эксперта, напрямую зависят от макроэкономической ситуации.

«Динамика будет полностью зависеть от макроэкономических факторов. Если ключевая ставка останется высокой, и не появятся новые массовые программы господдержки, возможно незначительное снижение цен в пределах 5%. Если же Центробанк начнет уверенно снижать ставку, а правительство предложит новые механизмы стимулирования, цены стабилизируются», — отмечает эксперт.

Спрос на новостройки, по прогнозу Дудниченко, останется на текущем, довольно низком уровне. Она напомнила, что в первом полугодии 2025 года продажи новостроек в Ростове упали на 26% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Основная покупательская активность сконцентрирована вокруг программ семейной и другой адресной ипотеки.

«Мы наблюдаем "рынок покупателя", где клиент стал более требовательным и избирательным», — подчеркнула эксперт.

В условиях жесткой конкуренции за покупателя, как отметила Анна Дудниченко, девелоперы вынуждены не только предлагать скидки, но и улучшать сам продукт: внедрять более продуманные планировки, повышать качество благоустройства и создавать собственную инфраструктуру.

Также, по словам Дудниченко, точечная застройка уходит в прошлое. Будущее рынка она видит за крупными комплексными проектами, где жилые кварталы возводятся одновременно с социальными объектами: школами, детскими садами и другой необходимой инфраструктурой, как того и требует новая градостроительная политика Дона.