Спрос кричит: почему девелоперы не строят офисы на левобережье Ростова

За год в Ростове-на-Дону число офисных помещений в аренду выросло в 1,6 раз, но это не покрывает острый дефицит коммерческой недвижимости в городе. Своим мнением о причинах нехватки офисных площадей с ДОМОСТРОЙДОН.РУ поделился Вадим Шевченко, учредитель Sales Machine — консалтинговой компании в девелопменте.

Спрос на аренду увеличился

На июль 2025 года в городе доступно 137 офисных помещений для покупки и 620 — для аренды, сообщил ДОМОСТРОЙДОН.РУ управляющий директор категории «Коммерческая недвижимость» Авито Олег Изотов. Примечательно, что предложение арендных объектов выросло на 62% в годовом сопоставлении. Вместе с приближением делового сезона активизируется и спрос: интерес к покупке офисов в июле 2025 вырос на 15% относительно июня, а к аренде — на 18%.

«Средняя стоимость аренды офиса в Ростове-на-Дону в июле 2025 года составила 126,6 тысячи рублей в месяц (или 898 рублей за кв. м), а покупки — 27,3 тысячи рублей (или 134,9 тысячи рублей за кв. м). В настоящее время спрос сосредоточен в сегменте аренды. Вероятно, такая тенденция сохранится, в том числе за счет того, что в текущих рыночных условиях многие компании предпочитают гибкие краткосрочные арендные решения», — отмечает Изотов.

Больная точка

Однако за этими цифрами скрываются структурные проблемы. Вадим Шевченко обращает внимание на критический дефицит качественных офисных пространств в перспективном районе Левого берега.

«После окончания строительства „Левобережного“ от ЮСИ и старта их проекта Rark Resident яснее проступила проблема офисных площадей на левом берегу, — констатирует он. — River Don Park от СМУ-1 строится как апартаменты и имеет соответствующую нарезку помещений. Хотя изначально там подразумевался гостинично-офисный центр. Застройщик сделал ставку на продажу жилья. При желании можно там разместить офис, но арендаторы будут страдать от бытовых запахов и шумов».

Левый берег стал «больной точкой» рынка. Спрос на офисы здесь, по словам Шевченко, вырос на 300% с начала года, но предложение не успевает. Ближайшая альтернатива — центр города — исчерпал ресурсы.

«В центре давно нет свободных помещений, — отмечает Шевченко. — Существующие проекты страдают от нехватки парковок и инженерии низкого уровня. Офисы со сплошным остеклением вроде Riverside Don или „Пять морей“ построены с минимальными нормами отопления и кондиционирования. Летом там жарко, зимой холодно. Найти лоты в 200–300 кв. м с нормальной парковкой и инженерией практически невозможно».

Эта нехватка толкает бизнес на нестандартные решения: компании строят отдельные офисы «под себя» или переделывают отдельно стоящие здания. Яркий пример — предложения в промзонах, как на ул. Нижний Железнодорожный Проезд, 1Е, где сдаются производственные и складские помещения с охраной и железнодорожными тупиками. Но это компромисс, а не решение.

Что пугает инвесторов

Почему девелоперы не строят офисы на левом берегу? Шевченко видит корень проблем в инфраструктурных ограничениях.

«Основная проблема — отсутствие качественной нарезки участков и недостаток свободных мощностей коммуникаций. Город сделал офисы одним из приоритетов в правилах землепользования и застройки, но инвесторов отпугивают технические сложности», — считает эксперт.

Перспективы могли бы изменить крупные проекты, как редевелопмент  ипподрома  — территории в центре, где планировалось создать многофункциональный комплекс с офисами, ТРЦ и соцобъектами. Но, как на днях сообщили в минстрое региона, инвестор («Элиас групп» с опытом «Неометрии») до сих пор не представил конкретную концепцию. Пока грандиозные планы остаются на бумаге.

Тем временем арендные ставки в центре уже достигли 1 200–1 250 ₽/м2 (ул. Нансена, пр. Королёва), а спрос на «цивилизованные» офисы продолжает расти.   

«Основные сливки на этом спросе снимет тот, кто реализует пилотный офисный проект на левом берегу. Как в свое время прорубили окно в жилье в этом районе ЮСИ», — уверен Шевченко.

Ростовскому рынку офисов нужен не просто рост предложения, а переход к качественно новым стандартам планировки, инженерии и логистики. И левый берег выглядит ключевой площадкой для такого рывка — если инфраструктурные и регуляторные барьеры наконец будут преодолены.

Ростов-на-Дону занимает шестое место среди городов-миллионников России без учета Москвы и Санкт-Петербурга по объему офисной недвижимости, как писал ДОМОСТРОЙДОН.РУ. В городе свыше 215 тысяч кв. метров офисных площадей.