Ростовский рынок офисной недвижимости демонстрирует уверенный рост цен на фоне острого дефицита качественных площадей. За последний год аренда в современных бизнес-центрах подорожала на 20%, а в зданиях старого фонда – на 10-12%. Такие данные привел ДОМОСТРОЙДОН.РУ генеральный директор компании по управлению недвижимостью «Титул» Евгений Сосницкий.
Критически мало свободных офисов
По состоянию на июнь 2025 года, Ростов-на-Дону занимает шестое место среди 14 городов-миллионников России (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) по объему офисной недвижимости, об этом ДОМОСТРОЙДОН.РУ сообщили в консалтинговой компании CORE.XP. В городе свыше 215 тысяч квадрантных метров офисных площадей классов А и B. Первые — это помещения в новых современных бизнес-центрах. Офисы класса В – своего рода компромисс между престижем класса А и экономом.
В Ростове примерно одинаковое количество офисов обоих классов, в отличие от других миллионников, где доминирует класс B, отмечают в компании.
«Доля свободных помещений в Ростове сократилась до 1%, что является критическим минимумом. Для сравнения: в 2024 году этот показатель составлял 3%, а в 2023-м — 9%», — пояснили в CORE.XP.
По данным компании, в среднем аренда офиса класса А в Ростове обойдется в 1500 руб. за кв. м/мес (включая НДС и операционные расходы), класса B – в 900 руб. за кв. м/мес. В целом, это соответствует среднему уровню по всем региональным городам.
«Новые проекты в Ростове практически не вводятся, а существующее предложение почти полностью занято. На 2027-2028 гг. в городе заявлено строительство 74 тыс. кв. м новых офисных площадей, однако текущая стадия реализации проектов свидетельствует о неизбежных задержках ввода объектов», — отмечает заместитель директора подразделения региональных проектов отдела услуг корпоративным клиентам CORE.XP Иван Козис.
По словам Евгения Сосницкого, свободных офисных помещений на рынке все же больше, хоть и критически мало – около 4%. Дефицит ощущается во всех сегментах: от небольших помещений (20-40 кв. м) до крупных (свыше 100 кв. м). Поэтому спросом пользуются практически любые офисы.
Релокация и реновация
По данным гендиректора «Титула», офисы класса А часто вдвое дороже. В устаревших офисных зданиях аренда обходится в сумму от 700 до 1100 рублей за квадратный метр в месяц. В современных зданиях — качественный ремонт, инфраструктура и сервисы, здесь аренда колеблется от 1300 до 1700 рублей за квадратный метр.
Кроме острого дефицита офисных площадей, Сосницкий выделяет две основные силы, формирующие рынок. Во-первых, релокация.
«Достаточно большой круг арендаторов старается из старых зданий переехать в более современные, где другая инфраструктура, свежие, не уставшие ремонты, дополнительные сервисы», — говорит он.
Несмотря на попытки торговаться, сам факт повышенного спроса на новые площади толкает арендные ставки вверх.
Во-вторых, реновация. Собственники старых зданий, видя уход арендаторов и большой ценовой разрыв, также стремятся повысить ставки.
«Таким образом, и на новые, и на старые офисные здания цена растет. Все играют только на повышение цен», – подчеркивает гендиректор «Титула».
Остроту дефицита могло бы снять строительство новых офисов. Однако, как объясняет Сосницкий, в текущих условиях это крайне затруднительно, поскольку строят их на заемные средства. А высокая процентная ставка не располагает к крупным кредитам.
Эксперт не ожидает быстрого изменения ситуации: «Дефицит сохранится еще два-три года, если ничего не произойдет, и бизнес будет развиваться точно так же».
А в городе появляются новые компании, расширяются существующие, при этом отсутствуют значимые новые проекты специализированных бизнес-центров. Небольшие помещения в жилых домах не способны насытить рынок. Необходима рентабельность, которая позволит застройщику строить офисы с прибылью при высоких ставках по кредитам. Либо же процентные ставки пойдут вниз, и тогда бизнес сможет использовать заемные средства.
Спальные районы набирают обороты
Сосницкий подтверждает тренд развития деловой активности в спальных районах. Востребованы офисные здания на Космонавтов, в Стройгородке, Вересаево, Левобережье, они заполнены на 100%.
«Центр Ростова становится менее привлекательным для офисов, — считает эксперт. — Дело и в невозможности парковки, и в устаревших помещениях, и в заоблачных ценах. Поэтому все чаще бизнес делает выбор в пользу новых офисных центров в спальных районах».
Однако разница в арендных ставках между центром и спальными районами пока значительна – около 30%.
«Та деловая недвижимость, аренда которой в центре стоит 1300 за квадратный метр, на ЗЖМ обошлась бы в 1000 рублей за метр», – уточнил эксперт.
Строительство бизнес-центра на ул. Пойменной в Ростове-на-Дону будет завершено до конца 2027 года, ранее сообщал ДОМОСТРОЙДОН.РУ. Проектом предусмотрено возведение здания площадью около 21 тыс. кв. м и высотой до 19 этажей.
Комментарии