Правительство РФ готовит масштабную модернизацию семейной ипотеки с изменением ставок и лимитов. Как эти нововведения скажутся на рынке жилья Ростова, ДОМОСТРОЙДОН.РУ выяснил у ведущих экспертов строительной отрасли и недвижимости.
Что может измениться
Главные изменения, которые сейчас активно обсуждаются на высшем государственном уровне, призваны сделать программу более адресной. В частности, речь об этом на ПМЭФ-2026 вел вице-премьер Марат Хуснуллин. В кулуарах фигурирует гибкая шкала: для семей с одним ребенком ставку могут поднять до 10–12%, для двоих — сохранить на уровне 6%, а для многодетных — снизить до 2–4%.
Для Ростовской агломерации критически важен пункт о возможном увеличении лимита кредита с 6 до 8 млн рублей. При текущих ценах на первичном рынке Ростова-на-Дону уложиться в прежние рамки при покупке просторного жилья было практически невозможно.
Дефицит простора
Увеличение лимита до 8 млн рублей эксперты называют долгожданным шагом, который напрямую отразится на спросе, но обнажит проблему нехватки семейных квартир.
«Лимиты в 6 млн рублей уже давно устарели. При среднем первом взносе в 1,5–2 миллиона рублей семьи были вынуждены искать варианты в пределах 8 млн рублей. В Ростове это квартиры максимум в две комнаты. Если в распоряжении клиентов будет сумма в 10 млн, вполне ожидаемо, что выбор падет на квартиры большей площади. Тем более что потребителями являются многодетные семьи с разнополыми детьми», — сообщил генеральный директор компании «Титул» Евгений Сосницкий.
Однако эксперт предупреждает, что ростовский рынок новостроек перенасыщен малогабаритным жильем — в среднем количество «однушек» и студий превышает 60%.
«Спрос постепенно мигрирует в сторону двух- и трехкомнатных квартир, а если реформа будет принята, он туда еще сильнее сместится. На всех просто не хватит. Возникнет дефицит на ходовые "трешки", и на них цена будет расти быстрее, чем на студии. Застройщики, конечно, отреагируют, но эта реакция произойдет через год-полтора — именно столько времени уходит на проектирование и получение разрешений на строительство», — отметил Евгений Сосницкий.
Комнатность новостроек Ростова-на-Дону в апреле 2026 г.
| Комнатность | Количество квартир типовой площади, шт. |
Общее количество квартир, шт. |
|---|---|---|
| Студия | 1 081 | 11 611 |
| 1-комнатная | 4 692 | 33 895 |
| 2-комнатная | 1 735 | 21 521 |
| 3-комнатная | 623 | 9 061 |
| 4+ комнат | 46 | 547 |
| Итого | 8 177 | 76 635 |
(по данным аналитической системы «Домострой Профи» сайта ДОМОСТРОЙДОН.РУ)
Руководитель агентства недвижимости «Иммобили» Алексей Олейников детализировал финансовую сторону вопроса. По его словам, в текущих реалиях Ростова цены на полноценные трехкомнатные квартиры начинаются в среднем от 9 млн рублей.
«При лимите в 6 млн рублей людям приходится докладывать не 20% минимального первоначального взноса, а сразу всю разницу сверху — то есть от 3 млн рублей. Если лимит увеличат до 8 млн, ростовчанам станет проще приобретать жилье, а застройщики чуть-чуть разгрузятся и продадут остатки трехкомнатных квартир», — дополнил Алексей Олейников.
При этом эксперт сомневается, что фокус всего рынка радикально сместится, так как доля трехкомнатных квартир в Ростове последние 7–8 лет стабильно держится в пределах скромных 10–15% от общего объема. По мнению Олейникова, малогабаритное жилье и многокомнатные квартиры берут совершенно разные категории граждан.
Однако застройщики признают, что в некоторых локациях изменения будут ощутимыми.
«Текущий лимит достаточно сильно ограничивает покупателей: часто людям просто не хватало средств на высокий первоначальный взнос. Повышение лимита особенно актуально для Батайска, где квадратный метр стоит дешевле, чем в Ростове. Здесь 8 млн рублей позволят семье взять уже полноценную трехкомнатную квартиру. Фокус внимания покупателей однозначно сместится в сторону больших квартир», — сообщила руководитель отдела продаж строительной компании «СОВА» Оксана Ефремова.
Удар по объемам продаж
Если для многодетных семей новые условия выглядят идеальными, то для родителей с одним ребенком грядущие изменения станут заградительным барьером. Учитывая, что эта категория формирует основу продаж, застройщики готовятся к замедлению рынка.
«По статистике строительной компании "СОВА", семьи с одним ребенком обеспечивают около 60% всех сделок. Если ставка для них вырастет до 10–12%, сегмент не исчезнет, но цикл сделки заметно растянется. Перекроет ли спрос от многодетных эти потери? Однозначно нет. Доля семей с тремя и более детьми объективно меньше. Если реформа состоится в обсуждаемом виде, количество сделок на рынке уменьшится», — рассказала Оксана Ефремова.
Алексей Олейников согласился, что продажи по семейным программам в сегменте студий и «однушек» могут просесть, но падения рынка не ждет. По его мнению, часть ростовчан, покупающих малогабаритное жилье детям «на вырост», просто повременят с покупкой или придержат решение до рождения следующего ребенка.
Риелторы в целом смотрят на возможный рост ставки для семей с одним первенцем спокойно, указывая на запредельные рыночные проценты.
«Когда рыночная ставка составляет 18%, льготные 10–12% для семей с одним ребенком все равно остаются очень выгодными. Разница здесь очевидна, поэтому новые правила точно не отрубят поток клиентов. Люди будут сравнивать условия не с прежними шестью процентами, а с суровыми рыночными реалиями и понимать, что им все еще несказанно повезло», — считает Евгений Сосницкий.
Спрос перетечет в частное домостроение?
Интересный тренд, который может усилить реформа — массовый уход ростовских покупателей из многоквартирных высоток в индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
«Сумма в 10–12 млн рублей — это уже хороший дом в коттеджном поселке близко к Ростову или в пригородах. Зачем человеку покупать квартиру под номером 1500 в многоэтажке, если он может купить готовый дом или построить его с помощью того же кредита на своих двух-трех сотках? Спрос пойдет туда», — подчеркнул Сосницкий.
Сегменту частного домостроения на Дону интерес покупателей сейчас не помешает. Так, Олейников напомнил, что по итогам 2025 года в Ростовской области было зафиксировано 15-процентное падение объемов ввода жилья в эксплуатацию, а текущие показатели ИЖС составляют лишь 35% по отношению к прошлому году.
«Падение объемов ввода в этом году — яркий индикатор целого комплекса проблем: это и новшества в налоговой политике, и рост себестоимости строительства из-за перехода на счета эскроу, и высокая ключевая ставка. Масла в огонь подлили и громкие скандалы с обманутыми дольщиками в ИЖС на территории нашей области», — детализировал ситуацию Алексей Олейников.
Что касается цен на сами новостройки в Ростове, то застройщики отрицают прямую связь между ценой квадратного метра и льготными ставками.
«Квадратный метр дорожает только по двум объективным причинам: рост себестоимости строительства и естественное вымывание лучших объектов в продажах. Привязки к ипотечным ставкам в ценовой политике компании нет», — заявила Ефремова.
Ажиотаж в отделах продаж
В вопросе о том, штурмуют ли ростовчане офисы застройщиков в июне, чтобы успеть оформить кредит по старым правилам, мнения спикеров разделились.
«Любые серьезные изменения в законодательстве всегда влияют на спрос. Сейчас мы наблюдаем большой ажиотаж в отделе продаж строительной компании "СОВА", в том числе за счет того, что специалисты рынка и информационное поле активно подогревают интерес клиентов. Но за таким сильным ажиотажем неизбежно последует затишье», — резюмировала представитель застройщика.
Олейников подтвердил, что «разгонять» тему и торопить покупателей в июне будут абсолютно все, что подстегнет продажи. При этом эксперт призвал не путать дедлайны.
«Важно понимать, что до 1 июля профильные ведомства должны только подготовить и представить пакет предложений, как именно менять программу. А вот когда эти правила реально внедрят — с 1 июля или позже — вопрос пока открытый», — уточнил глава АН «Иммобили».
В агентствах недвижимости полагают, что лимит паники был исчерпан еще в начале года при введении правила « одна ипотека в одни руки».
«Хайп уже был — перед 1 апреля. Среди застройщиков и агентств недвижимости, была распространена новость о том, что ранжирование ставки таким образом начнет действовать именно с этого срока. Впечатлительные поддались ему и все выбрали в декабре 2025-го и январе 2026 года. Сейчас кто-то, конечно, поддастся, но значительного всплеска и глобальных тектонических изменений мы не ждем», — подытожил Евгений Сосницкий.
Анонсированная модернизация семейной ипотеки уже начала менять поведение ростовских покупателей, разделив их на два лагеря: тех, кто торопится оформить кредит на текущих условиях, и тех, кто готов ждать новых лимитов. Очевидно, что после официального утверждения правил донскому рынку недвижимости придется адаптироваться к новой реальности.
Комментарии