Представьте: на торгах выставлена квартира по цене заметно ниже рыночной. Сердце замирает от возможности сэкономить сотни тысяч, а то и миллионы рублей. Государство продает жилье, изъятое за долги, — казалось бы, идеальный шанс. Но так ли все просто?
ДОМОСТРОЙДОН.РУ узнал, какие квартиры попали на аукционы электронной площадки «РТС-тендер», и поговорил с юристом по недвижимости Станиславом Нови о подводных камнях такой покупки.
Первая волна
По данным на 6 февраля, на площадке принимают заявки на аукционы по 17 жилым помещениям: от скромных «однушек» в областных городах до просторных квартир в донской столице. Самый горячий аукцион завершает прием заявок уже 17 февраля в 08:00. Среди предложений — настоящий географический разброс.
В Ростове-на-Дону можно присмотреться к вариантам на любой кошелек. Например, 30-метровая квартира на 1-й Краснодарской улице оценивается стартом всего в 1,9 млн рублей. А вот за просторные 76,8 «квадратов» на Орбитальной просят уже 4,8 млн. Есть и лот в самом центре — 21,6 кв. м на проспекте Ленина с начальной ценой 1,7 млн рублей.
Имеются интересные варианты и в других городах. Например, в Аксае на проспекте Ленина продают квартиру 60,9 кв. м за 3,7 млн. Бюджетный вариант представлен в Миллерово: 56,1 кв. м всего за 1,3 млн. В Шахтах за 2,3 млн предлагают 71-метровую квартиру на проспекте Строителей.
Самый скромный старт в этой партии — в Таганроге. 32,8-метровая квартира на ул. 1-й Котельной выставляется с цены 1,1 млн рублей.
Есть время поразмыслить
Для тех, кто хочет подумать подольше, есть вторая партия лотов. Прием на участие в этих аукционах идет до 24 февраля.
Здесь тоже есть на что посмотреть. В Ростове-на-Дону на улице Налбандяна продают долю 1/2 в огромной квартире площадью 248 кв. м. Начальная цена — более 12 млн рублей, но нужно понимать специфику покупки доли.
Несколько лотов сосредоточено в Гуково. Там предлагают квартиры площадью от 43,5 до 60,8 кв. м по ценам от 1,3 до 2,1 млн рублей. Также в Зверево продают 60,8-метровую квартиру на ул. Казакова за 2,1 млн.
Важно помнить, что практически все эти объекты — арестованное имущество, находящееся в залоге.
Деньги, осмотр и «неликвид»
«Многие любят такие квартиры именно из-за возможной низкой цены. Это могут быть и банкротные жилплощади, и залоговые квартиры от банков, и арестованное имущество», — объясняет Станислав Нови.
Однако он сразу предостерегает: первое и очевидное отличие от обычной покупки — сроки. Если в стандартной сделке вы договариваетесь о передаче ключей через неделю или месяц, то здесь процесс может затянуться на два, а то и три месяца. И это только начало.
Участие в аукционе требует финансовой дисциплины: для участия в торгах нужно внести определенную сумму, которая будет заморожена, по крайней мере, до определения победителя.
Но главная опасность, по словам эксперта, кроется в самой квартире.
«Нужно внимательно смотреть саму квартиру. Это очень важно, чтобы потом не оказалось, что купили так называемый неликвид», — предупреждает юрист.
Квартира на торгах — это всегда следствие прошлых проблем. Хорошо, если это просто неудачный кредит, который заемщик не смог выплатить. Случается, что к этому присоединяются и другие проблемы, с которыми разбираться придется вам.
Призраки прошлого: наследники и долги
Один из самых неприятных сюрпризов может прийти спустя годы. Станислав Нови приводит классический пример: муниципалитет продает квартиру, на которую не объявились наследники.
«Проходит, например, три года, и вдруг по какой-то причине объявляются наследники. Часто это несовершеннолетние, которые стали совершеннолетними. Родители ничего не оформили, а он идет в суд и говорит: “Простите, но мое право нарушено”. И хотя в законе есть понятие добросовестного приобретателя, судебная тяжба в такой ситуации — серьезный риск. Это как дамоклов меч может висеть над сегодняшним покупателем», – говорит эксперт.
Не менее остра проблема долгов.
«Если мы говорим, что долги за воду, свет, тепло — это то, что имеет отношение к прежнему собственнику, то с капремонтом все иначе, — предупреждает эксперт. - Согласно Жилищному кодексу, долги за капитальный ремонт переходят к новому владельцу. А если не платили 15 лет, то там накопилась сумма более чем в миллион рублей».
Управляющие компании, по словам Нови, часто пытаются взыскать с нового собственника и другие долги, что портит отношения с ними с самого начала.
К тому же обиженный прежний хозяин способен устроить неприятный сюрприз.
«Он может в унитаз насыпать кирпичей, например. Или сделать незаконную перепланировку, о которой нельзя узнать на торгах. Купишь “как есть” по документам, а потом обнаружишь, что все иначе», — делится опытом юрист.
Особую осторожность Станислав Нови советует проявлять с квартирами из банкротных дел.
«Шанс того, что человеческий фактор не сработает, ошибка какая-нибудь, он все равно присутствует. Финансовый управляющий может ошибиться и выставить на торги квартиру с прописанными в ней людьми. Надо понимать, что это не открытая сделка, где все карты на столе. Поэтому здесь надо смотреть, насколько возможно избежать подобных рисков», - предостерегает эксперт.
Стоит ли овчинка выделки?
И наконец, главный соблазн — низкая цена — может оказаться миражом.
«Торги идут на повышение. Можно заиграться и выйти на рыночную стоимость», — отмечает юрист.
Тогда возникает резонный вопрос: «А овчинка выделки стоит?» Не проще ли найти стандартную квартиру со стандартными условиями сделки? Ключ, по его мнению, в умении вовремя остановиться.
Его итоговый совет покупателям, соблазняющимся низким стартовым ценником: «Тщательно все перепроверять, оценивать не только абсолютную сумму экономии, но и относительные риски. Потому что сэкономить миллион — это одно, а потратить годы нервов и судов — совсем другое».
Действительно, торги — это шанс приобрести жилье по конкурентной цене, но и риски здесь соответствующе выше. Действуйте осознанно, и удачная покупка может стать отличной инвестицией или новым домом.
Комментарии