Первый квартал 2026 года на рынке жилья Ростова-на-Дону прошел под знаком оживления вторичного сегмента. Генеральный директор компании «Титул» Евгений Сосницкий рассказал ДОМОСТРОЙДОН.РУ, почему цены на готовое жилье растут быстрее, чем в новостройках, и какие подводные камни ждут ипотечных заемщиков.
Вторичка набирает обороты
— Евгений Геннадьевич, первый квартал позади. Что изменилось на рынке вторичной недвижимости?
— Вторичный рынок сейчас заметно активнее первичного. После ажиотажного спроса на новостройки в конце прошлого года первичка притормозила, а вот вторичка, наоборот, набирает обороты. Мы это видим по количеству сделок. И, конечно, вторичное жилье подорожало. Разные источники дают цифры от 1 до 6% за квартал, но я, опираясь на свои данные, оцениваю рост примерно в 5,5–5,8%.
Евгений Геннадьевич Сосницкий — генеральный директор компании «Титул», один из ведущих экспертов рынка недвижимости Юга России с более чем 33-летним опытом работы. Под его руководством компания, основанная в 2000 году, вошла в число крупнейших игроков региона, специализируясь на сопровождении сделок, управлении объектами и консалтинге. Евгений Сосницкий регулярно комментирует ключевые тренды рынка — от динамики цен и ипотечного кредитования до развития офисной и жилой недвижимости в Ростовской агломерации. Его прогнозы и аналитика опираются на практические данные и востребованы федеральными и региональными СМИ.
— А что происходит с ипотекой на вторичном рынке? Ведь долгое время сделки шли в основном за наличные.
— Это еще одно важное изменение первого квартала: на вторичке появилась рыночная ипотека. Раньше ее практически не было, брокеры откровенно скучали. Сейчас кредиты снова берут, но, что характерно, не для полной оплаты квартиры. Средний размер кредита в Ростове — порядка 2,5 млн рублей. Этой суммы не хватит даже на студию, не говоря об изолированной «однушке». Так что люди используют ипотеку в основном для доплаты: продают свою квартиру, покупают что-то получше и недостающую сумму докредитовывают в банке. Вырос и средний срок кредита — с 22 до 23 лет. Это говорит о том, что заемщики всеми силами стараются уменьшить ежемесячный платеж и снизить нагрузку на семейный бюджет.
— Многие аналитические платформы говорят о колоссальном разрыве в ценах между первичкой и вторичкой — около 39%. Вы с этим согласны?
— Нет, мои данные с этой статистикой расходятся. Я уверен, что разрыв сокращается, и в Ростове он уже меньше 30%. Вторичка растет в цене чуть активнее новостроек.
Затоваривания рынка новостроек нет
— Если вторичное жилье дорожает быстрее, может быть, причина в том, что новостройки столкнулись с затовариванием? Цифры остатков непроданных квартир выглядят внушительно - почти 74% от всех строящихся квартир Ростова.
— Эти цифры, во-первых, у всех разные, а во-вторых, они не показывают реальной картины. Общая статистика, например, на «Дом. РФ», суммирует все объекты, включая те, что сдаются только в 2031 или 2032 году. Но если посмотреть детально, то в домах, которые сдаются в этом году, уже продано порядка 70% квартир — это отличный показатель, соответствующий нормативам проектного финансирования. В проектах со сдачей в следующем году распродано чуть меньше — около 50%. И только в домах с плановым вводом в 2030-е годы продано 10–15%, что абсолютно естественно. Глупо ожидать, что квартиры, которые построят через пять лет, будут проданы на 90% уже сейчас. Так что никакой катастрофы нет.
По данным аналитической системы «Домострой Профи» сайта ДОМОСТРОЙДОН.РУ, в марте 2026 года в Ростове в экспозиции находилось 56 056 строящихся квартир, что на 13,4% (или на 6 627 лотов) превышает показатель годичной давности. В метрике площади объем непроданного жилья достиг 2,68 млн квадратных метров против 2,27 млн годом ранее. За месяц, с февраля по март 2026-го, количество нереализованных квартир выросло на 1 075, а их площадь прибавила 56 438 квадратных метров. На март доля непроданных квартир донской столицы составляет 73,8%.
— То есть рост числа непроданных к моменту сдачи квартир — это не тревожный сигнал?
— Отчасти да, это не самая оптимистичная тенденция. Раньше все распродавалось еще до окончания стройки, а теперь часть квартир уходит уже в готовых домах. Но я бы не стал говорить об этом с негативной коннотацией. Зачастую это грамотная политика застройщика. Продавать готовое жилье с отделкой, которую можно пощупать и оценить, выгоднее по максимальной цене. Да и для покупателя рисков меньше. Многие девелоперы сознательно идут по такому пути, это заложено в их модели проектного финансирования.
— В Ростове активно развивается комплексное развитие территорий — КРТ. Как это влияет на рынок и цену квадратного метра?
— Влияет колоссально, но не столько на цену, сколько на качество продукта. Когда я покупал квартиру в элитном доме на Пушкинской в 2008 году, это считалось высшим классом. Сегодня я смотрю на современные жилые комплексы комфорт-класса в Левобережье или районе старого аэропорта и понимаю, что мой «элитный» дом — это, по сути, жесткий эконом по сравнению с ними. Качество строительства, материалов, отделки мест общего пользования, инфраструктуры вышли на принципиально новый уровень. Конкуренция между застройщиками идет уже на уровне таких мелочей, как наличие зарядок для телефонов в скамейках во дворе или покрытие в паркинге, напоминающее пол в дубайском молле. И КРТ — это единственно правильный современный способ развивать город, создавая жилье мирового уровня и при этом грамотно подходя к дорожной и социальной инфраструктуре.
Аренда замерла, а ипотека становится избирательной
— Давайте поговорим об аренде. Изменились ли цены в первом квартале?
— Вынужден вас разочаровать, но в сфере аренды жилья в Ростове никаких изменений нет. Цены не выросли и не упали. Встречаются публикации о снижении на один-полтора процента, но если квартира стоит 30 тысяч рублей в месяц, то 300 рублей — это статистическая погрешность, а не реальное изменение рынка. Предпосылок для падения нет. Аренда начнет дешеветь только тогда, когда ипотека станет по-настоящему доступной и люди начнут перетекать из съемного жилья в собственное. Пока же ежемесячный платеж по ипотечному кредиту значительно превышает арендную ставку, рынок аренды остается стабильным.
— Как вы оцениваете динамику ипотечных ставок и их влияние на спрос в будущем?
— Ставка Центробанка будет плавно снижаться, но ключевой психологический барьер — это 12% годовых по реальному кредиту. Пока ставка выше, большинство заемщиков не готовы брать ипотеку. Сейчас прокредитоваться можно примерно под 18–19%, что уже прогресс по сравнению с 22 процентами ранее. Но есть и ложка дегтя: с 1 апреля резко ужесточили требования к андеррайтингу. Теперь учитываются только официальные доходы, подтвержденные 2-НДФЛ или данными с госуслуг. Для огромного числа людей, чей реальный заработок частично «серый», это станет непреодолимым барьером. Человек с официальным доходом в 30 тысяч рублей больше не сможет получить кредит на пять миллионов для покупки однокомнатной квартиры — одобрят лишь сумму, сопоставимую с его «белой» зарплатой. Поэтому, несмотря на снижение ставки, количество реально выданных кредитов в ближайшее время, скорее всего, останется на прежнем уровне.
— А семейная ипотека не спасает ситуацию?
— Семейная ипотека — это исключительно инструмент для первичного рынка. На вторичку она не распространяется. Кроме того, условия по ней тоже постоянно ужесточают: ограничивают возможности для супругов, убирают схемы с «донорскими» заемщиками. Обсуждается и дифференциация ставок в зависимости от количества детей. Но пока это лишь проекты, и рассматривать их всерьез я бы не стал. Рынок живет здесь и сейчас, а сегодня главные факторы — это официальный доход заемщика и постепенное, но очень осторожное снижение ставок. Квартиры же, как писали еще в ростовской газете в 1914 году, будут дорожать всегда — несмотря на любые кризисы и прогнозы.
Комментарии