В марте 2026 года на рынках новостроек Ростова и Краснодара в общей сложности накопилось около 150 тысяч непроданных квартир. По данным аналитической системы «Домострой Профи» сайта ДОМОСТРОЙДОН.РУ, в донской столице доля свободных лотов составила 71,4%, а в главном городе Кубани — 76,9%.
Чтобы понять, почему при таком изобилии выбор для покупателя становится не проще, а сложнее, мы детально сравнили два крупнейших рынка юга: как разрастался объем предложения, с какой скоростью копятся нераспроданные остатки и чем отличаются квартиры, которые ждут своих хозяев в каждом из городов.
Строительный бум на фоне сужения рынка
Масштабы текущего предложения в двух южных столицах впечатляют, но за цифрами роста скрывается серьезная трансформация отрасли. В Ростове-на-Дону сегодня возводится 210 домов в рамках 53 жилых комплексов силами 32 застройщиков. Годом ранее домов было всего 170, а выбор ЖК был шире — 62 проекта.
Краснодар традиционно демонстрирует еще более гигантский размах: 395 строящихся домов в 41 жилом комплексе от 25 компаний. Примечательно, что в обоих мегаполисах за последние 12 месяцев рынок покинули по 4 застройщика. Это говорит о жесткой консолидации: игроков становится меньше, но оставшиеся гиганты наращивают объемы производства, увеличивая количество корпусов в старых проектах вместо запуска новых точечных объектов.
Переизбыток квартир
Общий объем предложения на первичном рынке Ростова к концу марта достиг 77 814 квартир общей площадью 3 652 024 квадратных метра. Это на 8 195 лотов или на 11,8% больше, чем в марте 2025 года, когда на витринах стояло 69 619 квартир площадью 3 222 909 «квадратов». При этом метраж в Ростове вырос даже быстрее — на 13,3%, что указывает на попытку застройщиков предлагать более просторные варианты.
В Краснодаре ситуация еще масштабнее: здесь в стройке находятся 123 264 квартиры общей площадью 5 588 878 квадратных метров против 103 090 лотов и 4 738 602 «квадратов» годом
ранее. Годовой прирост в кубанской столице составил 20 174 лота (+19,6%) и 850 276 квадратных метров (+17,9%). Фактически, за год в Краснодаре появилось столько нового жилья, сколько составляет две трети всего текущего рынка Ростова.
Самым болезненным показателем для рынка стал объем нереализованного жилья, который продолжает расти ежемесячно. В Ростове из общего объема в 77 814 квартир свободными остаются 55 555 единиц, что составляет 71,4% всего предложения или 2 654 934 квадратных метра. Только за один март этот «складской запас» вырос на 1 076 лотов (+2,0%) и 56 482 «квадрата» (+2,2%). В годовом же исчислении ростовские остатки увеличились на 6 126 квартир и 381 536 квадратных метров — рост на 12,4% и 16,8% соответственно.
Краснодарский рынок демонстрирует еще более пугающую динамику накопления остатков. Там не распродано 94 780 квартир — это 76,9% от всего объема стройки, или 4 370 285 квадратных метров живой площади. Месячный прирост нереализованных лотов составил 3 776 квартир (+4,1%), а за год этот балласт увеличился на 15 880 лотов (+20,1%) и 681 876 квадратных метров (+18,5%). Скорость, с которой Краснодар обрастает нераспроданным бетоном, в два раза выше ростовской.
Борьба форматов
Средние параметры жилья также выдают разницу в подходах городов к застройке. В Ростове средняя квартира в стройке «весит» 46,9 квадратных метра, тогда как в Краснодаре — 45,3. При этом в категории непроданного жилья средний метраж в Ростове составляет 47,8 квадратных метра, а в Краснодаре — 46,1 кв. м. В донской столице покупатель быстрее разбирает компактные варианты, оставляя на балансе девелоперов более просторные планировки. Краснодар же, напротив, перенасыщен малогабаритными квартирами, которые все сложнее находят хозяев.
Прямое сравнение показывает, что домов в Краснодаре больше в 1,88 раза, общего числа квартир — в 1,58 раза, а общей площади — в 1,53 раза. При этом по свободным остаткам разрыв составляет 1,71 раза в пользу Краснодара, а по их метражу — в 1,65 раза.
В то же время Ростов сохраняет за собой лидерство по количеству жилых комплексов (в 1,29 раза больше, чем у соседа) и числу конкурирующих застройщиков, что делает его рынок более фрагментированным, но и менее затоваренным по сравнению с краснодарским строительным конвейером.
Комментарии