Выехать из старого жилья и тут же войти в новое — такой вариант все популярнее на донском рынке. Такой формат называют альтернативной сделкой, и на фоне возрастающих ставок по ипотеке (в мае, например, ипотечная ставка в среднем составила 26% по Ростовской области) становится все более предпочтительным.
Какие преимущества у таких сделок и с какими рисками могут столкнуться собственники, ДОМОСТРОЙДОН.РФ выяснил у экспертов.
Цепочка сделок
Альтернативной сделкой можно считать продажу собственного жилья с последующим приобретением новой недвижимости за вырученные средства или с доплатой, пояснила директор агентства недвижимости «Дон Риэлт» Елена Петухова.
Как рассказал директор агентства недвижимости «Immobily» Алексей Олейников, в Ростове такие сделки называют «цепочками», так как каждая следующая сделка зависит от предыдущей.
«Например, клиент продает однокомнатную квартиру, в которой живет сам, чтобы приобрести квартиру больше — допустим, двухкомнатную. Но выйти на сделку он будет готов только тогда, когда найдет другое жилье. В свою очередь, тот человек, который продает двухкомнатную квартиру, ищет взамен трехкомнатную, и он тоже будет готов выходить на сделку только тогда, когда найдет альтернативу», − поясняет Олейников.
В таком случае, результат продажи первой квартиры в «цепочке сделок» зависит от ее последнего звена. Для благополучного исхода всей сделки важно грамотно выстроить весь процесс от сделки к сделке. Как считает эксперт, в таких ситуациях успешный результат без грамотных специалистов по недвижимости невозможен. Специалисты помогают собственникам квартир и их покупателям продумать сделку на несколько шагов вперед, учитывая все детали.
Вариант с заключением альтернативных сделок появился в России с начала формирования рынка недвижимости. И чем быстрее развивался и разрастался Ростов, увеличивался жилищный фонд, тем чаще люди прибегали к подобному методу купли-продажи недвижимости. Как подчеркнула Петухова, в донской столице, как и в любом крупном городе России, такой способ приобретения или продажи жилья был актуален всегда.
В последние месяцы в России растет число альтернативных сделок. Так, издание «Коммерсант» со ссылкой на инвесткомпанию «Флип» сообщает, что только за последние пять лет обменные сделки на вторичном рынке увеличились до 85%.
Как правило, покупатели чаще отдают предпочтение тому жилью, где выход на сделку оказывается наименее сложным, и собственник готов освободить его как можно раньше.
Какие документы необходимы при заключении альтернативной сделки?
В зависимости от статуса в ходе сделки перечень документов может немного отличаться.
Со стороны продавца:
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве наследования или иной документ, подтверждающий право собственности на продаваемую недвижимость);
- паспорт гражданина РФ;
- выписка из ЕГРН;
- справка о зарегистрированных лицах (справка из управляющей компании или паспортного стола о прописанных людях в квартире/доме);
- разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
- нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги (если квартира приобреталась в браке, понадобится нотариальное согласие второго супруга на сделку);
- технический паспорт БТИ (не обязательно, но рекомендуется).
Со стороны покупателя:
- паспорт гражданина РФ;
- предварительный договор купли-продажи нового жилья, которое покупается взамен проданного;
- банковская выписка, справка о доходах, подтверждение наличия денежных средств на покупку новой жилплощади;
- заявления от обеих сторон сделки о регистрации перехода права собственности.
Эти документы понадобятся обеим сторонам для правильного юридического оформления альтернативной сделки.
Плюсы и минусы
Такой тип сделок может подойти каждому, кто желает продать и купить новое жилье. Только если потенциальный продавец-покупатель намерен как можно раньше выйти на сделку или переезжает, то обмен жилья не выход, так как это длительный процесс.
Одним из преимуществ альтернативной сделки можно назвать созависимость ее участников, благодаря чему появляется больше шансов договориться с другими. Елена Петухова в ряду преимуществ также выделяет тот факт, что полученный задаток за свое жилье гарантирует переезд человека в новое, так как у него уже есть средства на оплату этой недвижимости.
При этом подобные сделки не лишены определенных рисков, с которыми могут встретиться продавцы и покупатели недвижимости. Так, например, количество участников сделки усложняет ее процесс и растягивает во времени, говорят эксперты. А одним из основных рисков риелторы называют развал всей цепочки или ее частей.
«Процесс зачастую достаточно нервозен, так как участники переживают не только за свою, но и за последующие и предыдущие сделки в этой цепи», − отмечает Олейников.
Как рассказывает эксперт, на разных этапах сделки можно столкнуться с финансовыми манипуляциями со стороны других участников. Например, один из них понимает, что полученных средств от продажи его квартиры может не хватить для приобретения новой, тогда вся цепь сделки приостанавливается из-за решения финансового вопроса. В таком случае есть несколько вариантов: другие участники идут на уступки, «проблемное звено» ищет средства или вся цепь сделок разваливается.
Что еще следует знать об альтернативных сделках?
Есть еще несколько нюансов, которые стоит учитывать при заключении альтернативной сделки. Например, наиболее желателен параллельный поиск не только новой квартиры, но и покупателей на уже имеющуюся. Это поможет сократить сроки сделки и не потерять вырученные средства.
«Сценарии, где мы продаем и не прилагаем усилий для поиска покупателей, или взяли задаток за продаваемое жилье, но не нашли новое, в итоге могут негативно обернуться потерей и покупателя, и денежных средств», − поясняет эксперт.
В случае, если покупатель решил отказаться от выбранной квартиры после заключения предварительного договора, то, скорее всего, придется вернуть задаток в двойном размере.
«Все зависит от условий, на которых заключен такой договор, и причин его расторжения. Почти во всех договорах прописывается пункт о понуждении второй стороны к заключению основного договора в случае необоснованного отказа от его заключения. Это негативный и долгий сценарий, но, тем не менее, он может произойти», − рассказывает Олейников.
Как ранее сообщал ДОМОСТРОЙДОН.РУ, в Ростовской области на 25% сократилось количество распроданных квартир в новостройках.
Комментарии