Правила меняются: на рынке офисов в Ростове качество побеждает цену

Ростовский рынок коммерческой недвижимости переживает период перезагрузки, адаптируясь к новым экономическим реалиям. Сегодня это пространство возможностей для арендаторов и осторожных, прагматичных инвесторов. Об основных трендах рынка аренды офисов в донской столице ДОМОСТРОЙДОН.РУ поговорил с генеральным директором компании по управлению недвижимостью «Титул» Евгением Сосницким.

Комфорт или экономия

В октябре 2025 года в Ростове объем предложения офисов в сегменте продажи вырос на 113%, в сегменте аренды — на 65% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сообщил ДОМОСТРОЙДОН.РУ управляющий директор категории «Коммерческая недвижимость» Авито Олег Изотов.

«Относительно января 2025 года количество объявлений о продаже офисов выросло на 64%, об аренде — на 62%», — уточнил он.

При этом ростовский рынок офисов четко разделен на две части: с одной стороны — современные бизнес-центры (БЦ) классов В+ и А, с другой — устаревший фонд (класс С). Очевидно, что не каждый офис востребован у бизнеса.

«Спрос наибольший в сегменте новых офисов современных, начиная с категории В. А вот старый фонд пустует, если собственники не завлекают арендаторов низкой ценой», — отмечает Евгений Сосницкий.

По данным «Титула», ставки в качественных БЦ в центре города и на ключевых магистралях держатся в диапазоне 1200 – 1800 рублей за кв. м в месяц, а вакантность здесь не превышает 10-15%. В то же время владельцам офисов в старых зданиях приходится снижать цены до 600 – 900 рублей и быть готовым к тому, что поиск арендатора может затянуться на полгода и более.

Близкие цифры и у Авито: в октябре 2025 года средняя стоимость аренды офиса в Ростове составила чуть больше 1 тысячи рублей за кв. м. При этом в средний «квадрат» офиса на продажу обойдется в 169 тысяч рублей. В июле эта цифра не достигала и 135 тысяч за квадратный метр, как писал ДОМОСТРОЙДОН.РУ.

Какие офисы ищут компании

Адаптируясь к экономическим условиям, компании пересматривают свои подходы к аренде офисов. Можно выделить три основных тренда, считает эксперт.

Во-первых, это сжатие площадей. Бизнес стал более рационально использовать каждый квадратный метр.

«Бизнес старается сократить площадь арендуемого офиса, эксплуатируя ее по максимуму, чтобы меньше платить», — говорит Евгений Сосницкий.

Востребованы эффективные планировки, позволяющие разместить сотрудников компактнее без потери комфорта.

Во-вторых, локация и логистика. Парковка превратилась из дополнительной опции в один из ключевых факторов выбора. Бизнес-центры на узких улицах исторического центра без собственной парковочной зоны стремительно теряют в конкуренции объектам, где этот вопрос решен.

В-третьих, эксперт отмечает рост спроса на гибкие форматы. Коворкинги и сервисы офисов «под ключ» набирают популярность, позволяя компаниям легко масштабироваться и минимизировать операционные расходы.

Инвестиции: расчет вместо азарта

Рынок продаж коммерческой недвижимости сегодня — это поле для инвесторов, которые ищут недооцененные активы с потенциалом или объекты со стабильным арендным доходом.

Из-за высоких ключевых ставок ипотека для юрлиц практически недоступна, поэтому большинство сделок совершается за собственные средства. Инвесторы рассчитывают на доходность, превышающую банковский депозит. Ключевой метрикой при оценке сделки стала капитализация дохода (срок окупаемости). В текущих условиях инвесторы готовы рассматривать объекты, которые показывают чистую доходность на уровне 10-12% годовых, отмечает Сосницкий.

Ожидать резкого роста в ближайшие 6-12 месяцев не стоит. Эксперт убежден, что рынок будет плавно двигаться в сторону качества. Ставки аренды в премиальных объектах могут показать небольшой рост, в то время как вторичный фонд, вероятно, продолжит дешеветь. Активность инвесторов останется высокой именно в сегменте доходной недвижимости, где можно просчитать риски и потенциальную отдачу.