Сделки с недвижимостью при участии нотариуса: надежность и защита прав сторон

Наталья Юрьевна, какие основные нововведения появились в части деятельности нотариусов в сфере недвижимости в 2018 и 2019 годах?

— В 2018 году изменения претерпели многие нормы, регламентирующие нотариальную деятельность и наследственные правоотношения. Что касается сферы недвижимости, то здесь необходимо сказать о нововведениях, внесенных в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Они предусматривают обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при продаже, ипотеке или другой сделке. Например, если вы хотите заложить долю в квартире или всю квартиру, находящуюся в общей долевой собственности (допустим, доли оформлены на супругов), то теперь такой договор ипотеки должен быть удостоверен у нотариуса.

Также внесены поправки в Закон об ипотеке. Они позволяют оформлять электронные закладные. Кроме того, с 1 февраля 2019 года вступили в силу изменения в Основы законодательства России о нотариате. В соответствии с ними электронная подача документов на госрегистрацию права стала для нотариусов обязательной, если они удостоверяют сделку и выдают свидетельство о праве на наследство. Сейчас нотариус обязан в течение рабочего дня подать в Росреестр сведения об удостоверенной им сделке с недвижимостью либо о выдаче свидетельства о праве на наследство в электронном виде. Преимущества этих нововведений в законодательство очевидны. Это экономия времени и средств. Продавцам и покупателям недвижимости не нужно будет обращаться в МФЦ, чтобы подать документы на регистрацию прав. Кроме того, теперь оплачивается только удостоверение договора либо выдача свидетельства. Дополнительно платить за передачу документов в Росреестр не придется. Еще один немаловажный плюс – срок регистрации. Ведь теперь Росреестр должен зарегистрировать нотариально удостоверенную сделку в течение следующего рабочего дня.

Какие сделки с недвижимостью сейчас требуют обязательного нотариального удостоверения?

— Самая распространенная односторонняя сделка, требующая нотариального удостоверения — это доверенность. Например, на распоряжение зарегистрированными в госреестрах правами. Также подлежит нотариальному удостоверению передоверие. Это передача лицом, которому выдана доверенность, своих полномочий другому.

Помимо этого, чтобы оформить сделки по отчуждению долей или договоры ипотеки долей на недвижимость, нужно обращаться к нотариусу. В том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Документы, связанные с распоряжением недвижимостью на условиях опеки, необходимо также оформлять с участием нотариуса. Как и сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному человеку. Участие нотариуса обязательно, если сделки заключаются людьми, которые из-за физического недостатка, болезни или неграмотности, не могут расписаться самостоятельно.

Существует еще несколько видов сделок, удостоверять которые у нотариуса необходимо. Это договоры ренты, поручительства застройщиков перед дольщиками, брачные договоры и прочие. Кстати, если сделку по распоряжению недвижимостью совершает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Кроме того, договор придется регистрировать нотариально, если его форма является производной от формы основного договора. Например, предварительный договор, соглашение об уступке требования или договор залога в обеспечение исполнения обязательств.

Плюс к тому, закон требует нотариальной формы не только для гражданско-правовых договоров. В корпоративных отношениях нужно удостоверять сделки по отчуждению долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью или в складочном капитале хозяйственного партнерства. Обязательному нотариальному удостоверению подлежат также сделки, стороны которых договорились об их нотариальном удостоверении, хоть это и не требовалось.

Какие сделки не нужно в обязательном порядке оформлять с участием нотариуса?

— Если законодательство позволяет не фиксировать соглашение нотариально, при его заключении можно применить простую письменную форму договора. Например, сделка купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения. Исключения — сделки по отчуждению недвижимого имущества лицами, о которых я упоминала выше. Если имуществом владеет один собственник, он может заключить сделку без участия нотариуса. Однако есть и обратная сторона медали - подобные сделки не проходят правовой контроль. Этим могут пользоваться мошенники.

В чем состоят преимущества заключения сделки с участием нотариуса?

— Самое важное преимущество — пресечение мошеннических действий. Это доказывает статистика. Еще не так давно проблема «квартирного рейдерства» в сфере сделок с долями жилья стояла довольно остро. Однако законодатели ввели обязательную нотариальную форму для ряда сделок. Количество преступлений в этом сегменте значительно снизилось. Недавно министр юстиции Александр Коновалов призвал вернуть обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Если заключение договора контролирует нотариус, он является максимально безопасным. Ведь специалист проводит правовую экспертизу документов и проверяет юридическую чистоту объекта договора.

Также в обязательном порядке устанавливается личность заявителей, отсутствие в отношении них производства по делу о банкротстве. Кроме того, проверяется их дееспособность и соответствие воли условиям заключаемого соглашения. Сторонам разъясняются правовые последствия сделки. В результате участники нотариально удостоверенного договора могут быть уверены в безопасности соглашения. Кроме правовых гарантий, нотариус во многом упрощает и сам процесс оформления сделки для заявления. Работая в режиме «одного окна», нотариус сам собирает все необходимые сведения, делает запросы в целый ряд ведомств – от Росреестра до банков. После оформления сделки специалист самостоятельно направляет необходимые документы в регистрирующий орган.

Какие этапы включает в себя удостоверение сделок по недвижимости у нотариуса?

— Процесс нотариального удостоверения таких сделок можно условно разделить на пять этапов. Сначала устанавливается личность обратившегося человека. Затем проверяется дееспособность граждан, правоспособность юрлиц, а также полномочия на совершение нотариального действия. Потом идет проверка документов, готовится проект сделки. Далее сторонам разъясняются смысл и значение этого проекта. Затем проходит сама сделка. Договор подписывается сторонами, а нотариус проставляет удостоверительную надпись. В некоторых случаях специалист предоставляет готовый договор на государственную регистрацию. Это происходит по просьбе сторон в случае регистрации прав на недвижимость, при удостоверении договора об отчуждении доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью.

Какие документы при оформлении сделок необходимо предоставить?

— Перечень документов, требуемых для совершения сделки, определен специальным регламентом. Это устав, учредительный договор и лицензия для подтверждения правоспособности юридических лиц. Также нужна доверенность, договор или решение собрания — для подтверждения полномочий от физлиц или организаций. В пакет документов входит и свидетельство о госрегистрации, акты, подтверждающие принадлежность имущества. Плюс к тому, добавляется список участников общества с ограниченной ответственностью, выписка или иной документ, подтверждающий оплату доли в уставном капитале участником.

Какова стоимость нотариальных услуг сегодня и от чего она зависит?

— Нотариус взимает тариф в размере, установленном федеральным законом. Суммы прописаны в Налоговом кодексе. Например, за удостоверение доверенности пошлина составит 200 рублей, а брачного договора — 500 рублей. Плата за удостоверение договоров купли-продажи и залога доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью зависит от суммы договора. Так, если она достигает миллиона рублей, то взимается 0,5 процента суммы договора, но не менее 1500 рублей. Кроме того, нотариусами взыскивается плата за услуги правового и технического характера. Размеры указанной платы по видам нотариальных действий на каждый год в нашем регионе утверждаются Общим собранием членов Нотариальной палаты Ростовской области. Самостоятельно специалист устанавливать тарифы не может.

Беседовала Дарья Иванова